兩年前,萬(wàn)科總裁郁亮在《人民日?qǐng)?bào)》刊文稱(chēng),房地產(chǎn)行業(yè)不再是彎腰即可拾黃金,錢(qián)不再那么好賺,樓市正式進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。

　　其后,市場(chǎng)紛紛用“白銀時(shí)代”來(lái)形容當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售降、庫(kù)存高、價(jià)格卻低不下來(lái)的尷尬格局,以示與“黃金時(shí)代”的告別。

　　郁亮當(dāng)時(shí)并沒(méi)說(shuō)白銀時(shí)代能持續(xù)多久,但2016年,樓市這一“時(shí)刻”卻再度熱了起來(lái)?；秀遍g,許多人仿佛又找到了“黃金時(shí)代”的感覺(jué)。

　　兩年前“庫(kù)存之重”,如今“存銷(xiāo)不足”

　　南京、蘇州、合肥、廈門(mén)四個(gè)二線熱點(diǎn)城市,今年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅和銷(xiāo)售可以媲美四大一線城市,被冠以樓市“四小龍”之稱(chēng)。

　　梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)不難看出,從今年4月份開(kāi)始,廈門(mén)、合肥、南京三城牢牢占據(jù)新房?jī)r(jià)格漲幅前三甲,蘇州未被納入70城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì),但漲幅亦是驚人。

　　不僅如此,今年樓市去庫(kù)存的步伐明顯加快,以至于房?jī)r(jià)漲幅前三甲的去庫(kù)存周期縮短到半年甚至2個(gè)月以?xún)?nèi)——從數(shù)據(jù)上出現(xiàn)“存銷(xiāo)不足”的境況。

　　回望兩年前,“存銷(xiāo)不足”簡(jiǎn)直是如夢(mèng)一樣的詞匯。

　　2015年1月15日,廈門(mén)全面取消限購(gòu),成為除三亞外,最后一個(gè)取消限購(gòu)措施的非一線城市。數(shù)據(jù)顯示,截至截至2014年底,廈門(mén)商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到了1083萬(wàn)平方米,同比增加了22萬(wàn)平方米。當(dāng)時(shí)有人按照年均銷(xiāo)售370萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算,廈門(mén)需要35個(gè)月時(shí)間才能完成去庫(kù)存周期。

　　然而35個(gè)月才過(guò)了一半,2016年8月31日廈門(mén)再次宣布限購(gòu)。事實(shí)上,在取消限購(gòu)的同年后半段,廈門(mén)房?jī)r(jià)開(kāi)始新一輪快速上漲行情,到了2016年更曾登上房?jī)r(jià)漲幅榜首,與南京、合肥、蘇州一較“高下”。當(dāng)時(shí)370萬(wàn)平方米一年的成交量標(biāo)準(zhǔn)也已動(dòng)搖,雖然2015年全年廈門(mén)市全年銷(xiāo)售量為350萬(wàn)平方米,但這一數(shù)字僅在2016上半年就刷到了280萬(wàn)平方米。

　　——如果說(shuō)2014全年和2015上半年的去庫(kù)存之路是用“走”的,無(wú)疑2016年是“一路小跑”,兩年前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷猶如過(guò)眼云煙。

　　調(diào)控周期正在縮短?

　　南京,2014年9月22日取消限購(gòu),2016年8月1日南京上調(diào)首付比例;

　　合肥,2014年8月1日取消限購(gòu),2016年7月份開(kāi)始實(shí)行“限貸”;

　　蘇州,2014年9月26日取消限購(gòu),2016年8月12日起亦發(fā)布通知開(kāi)始“限貸”;

　　廈門(mén),2015年1月15日取消限購(gòu),2016年8月31日重啟限購(gòu),完全回歸18個(gè)月前。

　　從2014年三季度紛紛取消限購(gòu),到近三個(gè)月“限貸”、“限購(gòu)”再度收緊,中國(guó)房地產(chǎn)以往的調(diào)整周期,在被稱(chēng)為二線“四小龍”的身上似乎被縮短至不足兩年。

　　早在2015年尾便有包括中金地產(chǎn)、中信建投等多家調(diào)研機(jī)構(gòu)認(rèn)為,由于政策的相對(duì)寬松和一線城市的“溢出效應(yīng)”,釋放了除剛需之外更多樣的需求,2016年“類(lèi)一線”城市會(huì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。今日的火爆雖然驗(yàn)證了當(dāng)時(shí)的判斷,但這是否可以說(shuō)明房地產(chǎn)在時(shí)隔不到兩年又將進(jìn)入新的周期呢?

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,從未來(lái)的庫(kù)存去化周期來(lái)看,截至6月底,70個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為11.0,說(shuō)明市場(chǎng)需要用11個(gè)月的時(shí)間消化這些庫(kù)存。

　　盡管上半年一線城市熱的發(fā)燙,二線火的不行,但在70個(gè)統(tǒng)計(jì)城市中仍有26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模不降反升。包括沈陽(yáng)、大連等區(qū)域經(jīng)濟(jì)陷入困境的部分二線城市雖然庫(kù)存去化有所進(jìn)展,但消化周期仍高達(dá)20個(gè)月乃至更高。對(duì)于產(chǎn)業(yè)吸引力較低、人口凈流出的三、四線城市來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)的去庫(kù)存依舊是一個(gè)艱難的課題。

　　不再為“房”焦慮的夢(mèng)想

　　對(duì)于老百姓而言,剛剛以為進(jìn)入了“買(mǎi)家市場(chǎng)”,誰(shuí)知才時(shí)隔多久便又要為了“買(mǎi)不買(mǎi)房”而焦慮不已?！盀榉款I(lǐng)證、為房離婚,皆真愛(ài)也”的哭笑表情在真實(shí)世界上演。歸根結(jié)底,還是老百姓對(duì)因?yàn)殄e(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)點(diǎn)而導(dǎo)致未來(lái)貧富差距的深深不安。

　　在整體樓市冷熱不均、部分困局地區(qū)積重難返的情況下,各級(jí)部門(mén)、政府及時(shí)出手,希望通過(guò)行政和市場(chǎng)之手,讓住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　近期,住建部發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要(2015-2020年)》實(shí)施方案,強(qiáng)調(diào)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化實(shí)際,堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控,因城施策,完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

　　從信貸數(shù)據(jù)和投資流向來(lái)看,資金的熱情或許還會(huì)傳染到更多具備崛起能力城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中去。大家買(mǎi)房不買(mǎi)房、哪個(gè)時(shí)點(diǎn)買(mǎi)房、買(mǎi)不到房、買(mǎi)不起房的“老糾結(jié)”也隨著這股熱流向更多“新城市”擴(kuò)散。

　　銀河證券首席總裁顧問(wèn)左小蕾近期便指出,中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在較大的風(fēng)險(xiǎn)就是不夠“實(shí)”,這會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化,帶來(lái)資本市場(chǎng)的泡沫。

　　因此,施什么策、怎樣施策,考驗(yàn)著各地政府的智慧。如何在完成樓市去庫(kù)存的同時(shí),帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,避免經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”,避免樓市再度回歸到狂熱時(shí)代,是許多城市面臨的棘手現(xiàn)狀,而每個(gè)地區(qū)的答案也有所不同。

　　“熱火時(shí)刻”正值,但“白銀時(shí)代”其實(shí)并未真正走遠(yuǎn)。樓市“四小龍”的出現(xiàn),只是在去庫(kù)存的大背景下的一節(jié)“樂(lè)曲”。樓市周期性調(diào)整仍將繼續(xù),百姓的焦慮仍在,不曾更改。(黃博陽(yáng))